Umowa z deweloperem – na jakim etapie najlepiej ją podpisać?

Kupno nieruchomości może być stresującym procesem. Wiemy, że chętnie i entuzjastycznie podchodzisz do podpisania umowy, jednak zawsze dobrze jest znać niektóre z procedur zanim to zrobisz.

Umowa składa się zwykle z harmonogramu referencyjnego i standardowych warunków. W większości przypadków Deweloper będzie miał przygotowany projekt umowy, gdy nieruchomość zostanie wprowadzona na rynek. Umowa na pewno wskaże nazwę i dane kontaktowe sprzedającego nieruchomości. Adres nieruchomości musi być odnotowany w Umowie wraz z rzeczywistym opisem nieruchomości, zawierającym także tytuł referencyjny. Ty również jesteś zobowiązany do przedstawienia swoich danych i innych informacji dotyczących Kontraktu. Dane kupującego i cena są zwykle puste do wypełnienia, w momencie gdy kupujący składa ofertę.

Warto wiedzieć, że umowa zazwyczaj pozwoli deweloperowi na pewną elastyczność poprzez powiązanie zakończenia prawnego (w dniu, w którym przekażesz dużą część ceny i staniesz się właścicielem nieruchomości) aż do ukończenia projektu. Zazwyczaj deweloper oferujący mieszkania w cichej okolicy Warszawa czy inne nieruchomości może niejako wywołać zakończenie prawne, wyświetlając powiadomienie. Jeśli deweloper oferuje gwarancję stron trzecich, będzie również musiał przestrzegać kodeksu konsumenta. Zapewni to szereg zabezpieczeń, w tym zobowiązanie dewelopera do rozsądnego oszacowania, kiedy mieszkanie będzie gotowe. Jeśli taki zapisek jest obecny – zwykle można spokojnie podpisywać umowę już na tym etapie.

Co jeśli budowa trwa dłużej niż oczekiwano? Czy mogę zrezygnować z podpisanej umowy?

Nie, chyba że umowa mówi, że możesz lub możesz wykazać, że opóźnienie jest na tyle poważne, że możesz zakończyć kontrakt, co jest trudne w przypadku umów dotyczących nieruchomości. Sąd Apelacyjny rozstrzygnął już niejeden spór dotyczący umowy sprzedaży zawartej poza planem, uznając, że deweloper naruszył prawa tylko wtedy, gdy nie dokończył budowy w “rozsądnym” czasie. Aby dać sobie pewność, powinieneś wynegocjować “długą datę”, po której możesz wycofać się, jeśli mieszkanie nie jest gotowe.

Deweloper chce dużej wpłaty, która według niego nie podlega zwrotowi, jeśli nie skończy. Czy to jest legalne? Czy podpisywać?

Prawdopodobnie nie. Zaliczka w wysokości do 10 procent jest normalna, a sąd może nakazać jej zwrot. Kwoty większe niż te mogą być traktowane jako kary, które mogą nie być egzekwowane. Jeśli jesteś objęty kodeksem konsumenta, musisz uzyskać umowę rezerwacji mieszkania. Każda opłata rezerwacyjna musi zostać zwrócona, jeśli umowa zostanie anulowana. Deweloper może dokonać potrąceń, ale tylko wtedy, gdy wcześniej o nich poinformował.

Aby uniknąć wszelkich przykrych niespodzianek w procesie zakupu mieszkania od dewelopera i podpisywania umowy najważniejsze jest znaleźć renomowanego inwestora, jak i korzystać z pomocy prawnej dobrej kancelarii. Wtedy powinno się obyć bez żadnych nieprzyjemności. Może to kosztować nieco więcej czasu i pieniędzy, ale koniec końców długoterminowo jest to bardziej opłacalne.